Đằng sau mọi biểu đồ giá bất động sản là một con số nền tảng: lực lượng lao động. TP.HCM mới sở hữu khoảng 7,5 triệu lao động (năm 2024) – lớn nhất cả nước, gấp khoảng 1,8 lần Hà Nội. Đây là “cỗ máy” tạo ra cầu nhà ở khổng lồ và liên tục, biến thị trường bất động sản thành phố thành thị trường có cầu thực vững chắc bậc nhất Việt Nam.
Quy mô và triển vọng lao động
- Lực lượng lao động 2024 khoảng 7,5 triệu người – lớn nhất cả nước.
- Lao động từ 15 tuổi trở lên: 8,68 triệu (2030) và 11,13 triệu (2050) theo dự thảo.
- Riêng Bình Dương thu hút khoảng 2 triệu lao động nhập cư, với công nghiệp chiếm khoảng 65% cơ cấu kinh tế.
Một lực lượng lao động tăng từ 8,68 lên 11,13 triệu người trong hai thập kỷ đồng nghĩa hàng triệu chỗ ở mới phải hình thành – trong khi thành phố đang thiếu hụt trầm trọng nhà ở “chi phí phù hợp”.
Vì sao đây là cầu nhà ở bền vững nhất
- Cầu thực, không đầu cơ: người lao động cần chỗ ở để làm việc, tạo dòng cầu ổn định qua các chu kỳ.
- Đa dạng phân khúc: từ nhà ở công nhân, nhà ở xã hội, đến căn hộ cho chuyên gia và nhà ở trung cấp.
- Gắn với việc làm: nơi có việc làm là nơi có cầu ở. Các cực động lực chính là bản đồ cầu.
Bản đồ cầu theo cực việc làm
- Cực công nghiệp – logistics phía Bắc (Bình Dương): khoảng 2 triệu lao động nhập cư – cầu nhà ở công nhân và nhà ở xã hội quy mô lớn nhất.
- Cực đổi mới sáng tạo phía Đông (Thủ Đức – Dĩ An – Thuận An): cầu nhà ở cho chuyên gia, kỹ sư, nhân lực công nghệ cao – phân khúc trung và cao cấp.
- Cực cảng biển – FTZ phía Nam (Cái Mép – Thị Vải – Phú Mỹ – Cần Giờ): cầu nhà ở gắn logistics, cảng, năng lượng.
Nghịch lý và điểm nghẽn
Dù cầu lớn, thị trường vẫn lệch pha: giá bất động sản lõi tăng 10–15%/năm, vượt xa tốc độ tăng thu nhập, tạo khủng hoảng khả năng chi trả cho chính nhóm lao động trẻ và hộ mới lập gia đình. Trong khi đó, nhiều khu đô thị mới và nhà tái định cư lại bỏ hoang vì thiếu tiện ích. Nghịch lý “thừa nhà cao cấp, thiếu nhà vừa túi tiền” chính là dư địa lớn nhất.
Hàm ý đầu tư và khuyến cáo
Với 7,5 triệu lao động và đà tăng tới 11,13 triệu vào 2050, phân khúc bền vững nhất là nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội gắn khu công nghiệp, gắn TOD. Đáng chú ý, trong vùng TOD, dự thảo yêu cầu nhà ở xã hội chiếm tối thiểu 20% – một cơ chế tạo nguồn cung và cơ hội cho nhà đầu tư biết khai thác.
Khuyến cáo: số liệu lao động và định hướng nêu trên dựa trên dự thảo quy hoạch chưa phê duyệt chính thức, có thể thay đổi. Nhà đầu tư nên bám sát dòng dịch chuyển việc làm thực tế và chính sách nhà ở xã hội để chọn đúng vị trí và phân khúc.
Dự án TT Genesis là một trong những dự án nằm trên tâm điểm phát triển phía nam của TP.HCM.
